¿Qué sabes de la ley hipotecaria en España?

¿Qué sabes de la ley hipotecaria en España? ¿Cómo afecta en las hipotecas y en las negociaciones con bancos?

Para los que ya tienen una hipoteca, la actual ley abarata la conversión de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo y dificulta la ejecución en caso de impago. Con los recientes cambios en la legislación hipotecaria, es posible que te preocupe cómo te afectarán estas nuevas leyes como comprador de una vivienda o suscriptor de una hipoteca. 

El mercado está preparado para la solidez y la previsibilidad que ofrece la nueva legislación.

Cuando estás pensando en comprar una casa para tu familia, hay muchos factores a considerar y diferentes obstáculos que puedes encontrar en el camino. Con el retroceso de algunas de leyes, y con la redefinición de otras más antiguas, al menos se puede esperar que el proceso de compra de una casa no sea mucho más difícil de lo que ya es. Pero siempre hay que tener en cuenta cosas como los tipos de interés, la oferta, la demanda, y los impuestos.

Lo primero que debes saber sobre la ley hipotecaria actual es que fue creada por mandato de la Unión Europea para proteger mejor al consumidor. El mandato llegó en 2016, pero el Gobierno de España no encontró la nueva normativa hasta 2019. La nueva normativa, en vigor desde el 16 de junio de 2019, recibe el nombre oficial de Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (su nombre “oficioso” es LCCI, que es más corto). Pero ¿cómo te protege esta normativa? Tu banco debe facilitarte toda la información sobre tu contrato hipotecario. Como vemos cuando buscamos hipoteca en madrid el banco debe darte su oferta definitiva en un documento llamado Ficha de Información Normalizada Europea (FIE), que es legalmente vinculante durante los diez días anteriores a la firma de tu contrato. Tu banco también debe enviarte otros documentos.

El cambio de política monetaria provocará un cambio de ciclo en la financiación hipotecaria. Con el Euribor en negativo desde hace seis años, las entidades financieras se han adaptado a la situación abaratando las hipotecas fijas para estimular las ventas, provocando grandes caídas de precios cercanos al 1% de interés en 2021. Esto incentivó la firma de hipotecas a tipo fijo e hizo que en abril de este año el 75,3% de las hipotecas sobre viviendas residentes a tipo fijo, una cifra récord. Con esta información calcula tu hipoteca y verás los cambios de una parte hasta ahora… Sin embargo, esta cifra ha ido bajando paulatinamente debido al cambio de las condiciones bancarias y ha caído por debajo del 70% en sólo unos meses.

Si conviertes tu hipoteca a un tipo fijo, puedes ahorrar dinero.

La Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario establece que una medida retroactiva es la que reduce el coste de convertir una hipoteca variable a tipo fijo. Si cambias tu hipoteca a tipo fijo a través de una novación o subrogación, tu banco podrá cobrarte hasta un 0,15% del capital pendiente de amortizar, que sólo podrá cobrarse si el contrato lleva tres años o menos de vigencia. Después de este periodo, este cambio no tendrá ninguna comisión.

La LCCI establece la nueva distribución de los gastos de formalización, que se pagan por la escritura y el registro de la hipoteca. Antes, el banco obligaba a los clientes a pagar a todos los gastos de formalización, pero ahora son las entidades las que deben asumir la mayor parte.

Esta Ley Hipotecaria tiene por objeto crear medidas para la protección de los consumidores que sean personas físicas deudoras, avalistas o garantes de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles. El notario debe velar por el cumplimiento de los plazos y demás requisitos necesarios para el cumplimiento del principio de transparencia. El cliente debe rellenar un cuestionario para que el notario pueda comprobar que conoce los detalles del contrato que posteriormente va a firmar. La entidad financiera debe poner el contrato a disposición del consumidor en la notaría elegida con al menos 10 días de antelación a la fecha de la firma, para que pueda revisar con detalle sus cláusulas.

La Ficha Europea de Información Normalizada (ESIS) es un documento que los bancos deben entregarte al menos diez días naturales antes de que firmes un contrato hipotecario. Es vinculante para el banco durante ese tiempo, así que si ves algo mal, no firmes.

El ESIS te da la información clave sobre tu hipoteca en un formato estandarizado. Esto hace que el contrato sea más fácil de entender y te permite comparar más fácilmente las distintas ofertas con sólo mirar una hoja de papel. El ESIS también incluye toda la información importante en un solo documento, lo que significa que tendrás todo lo que necesitas sin nada extra y sin costos ocultos.

También contiene una explicación de algunas de las cláusulas más peligrosas de un contrato hipotecario, como las relativas a las penalizaciones por reembolso anticipado. Así que si hay algo que te parece extraño o desconocido, consulta el ESIS y asegúrate de que está todo bien explicado. Si no está, pide a tu banco que te lo explique antes de firmar cualquier documento.

Así es que recuerda que por ley, tu banco debe enviar determinados documentos antes de firmar un contrato hipotecario.

El ESIS debe traducirse a una de las lenguas nacionales. Es un resumen de información sobre tu préstamo y explicar sus principales características. Al firmarlo, aceptas las principales condiciones de tu préstamo, incluidos el importe y la duración del mismo y su tipo de interés.

La segunda ley que se aplica con carácter retroactivo es la que regula las cláusulas de vencimiento anticipado. Esta cláusula es el primer paso que dan los bancos para poder ejecutar y embargar la vivienda tras reiterados impagos. La nueva normativa establece unos requisitos más duros para poder aplicar esta cláusula. Durante la primera mitad del plazo de la hipoteca, el impago debe superar el 3% del capital concedido o alcanzar el equivalente a 12 cuotas, mientras que en la segunda mitad, el retraso debe ser de al menos el 7% del capital del préstamo o el equivalente a 15 mensualidades. Además, según una nueva ley de la Agencia Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, los prestamistas están obligados a dar a los deudores un mes para ponerse al día con sus pagos antes de que puedan iniciarse el proceso de ejecución hipotecaria.